Eine Seite über das private Baurecht zu schreiben heißt, die Quadratur des Kreises zu versuchen. Kenntnisse und Fragestellungen sind bei Privatpersonen, die gerade ein Haus bauen, versierten Handwerkern bzw. Architekten/Bauingenieuren oder gar Bauherren-gemeinschaften so unterschiedlich, dass ein gemeinsamer Nenner schwer zu finden ist.

Was aber passt für alle am Bau Beteiligten gleichermaßen?

Hier der Versuch einer juristischen 6-Punkte-Regel in Bausachen!

1. Dokumentation! Dokumentation! Dokumentation!

Die Wahrheit ohne Beweise punktet nicht vor deutschen Gerichten! Und ein: "... ich glaube..." gehört in die Kirche! Sie werden im Zweifel alles, was sie eigentlich klar oder selbstverständlich finden, beweisen müssen. Also dokumentieren sie so viel, wie Sie nur können! Und zwar von Anfang an und bis zum bitteren Ende!

Wichtig ist, dabei jede Menge Fotos zu machen! Kommt es wider Willen später doch noch zum Rechtsstreit, können diese Fotos zur Gerichtsakte gereicht werden und der eventuell einzuschaltende Sachverständige kann anhand der Fotos oft Feststellungen treffen, welche er ohne diese vielleicht übersehen hätte.

Oft genug lassen sich wegen der guten Beweislage (Fotos!!! Dokumentation!!!) teure und langwierige Prozesse vermeiden, weil die Gegenseite merkt, dass sie wahrscheinlich verlieren würde und dann doch noch einlenkt!

2. Alles rechtzeitig!

Jeder Handwerker kennt das: Man erhält eine Frist zur Mängelbeseitigung, aber just in der Woche war "Land unter" und eine Woche später ist "das Kind bereits in den Brunnen gefallen"!

Aber nicht jeder kennt dies: Wenn ein Auftraggeber schon bei der Ausführung Mängel erkennt und die Nachbesserung nach der Abnahme viel teurer wäre als noch in der Ausführungsphase, dann hat der Auftraggeber die Mängel "unverzüglich" (also noch während der Bauausführung) zu rügen und nicht erst bei der Abnahme, andernfalls beteiligt er sich gemäß § 254 Abs. 1 BGB an den Nachbesserungskosten.

3. Klarheit ist Alles!

Wer sich bei Vertragsschluss vor einer klaren Regelung drückt, in der Hoffnung, deshalb besser da zu stehen, schafft sich am Ende nur Ärger, zusätzliche Kosten und unzufriedene Kunden/Handwerker ein!

Tackern Sie den Vertrag nebst Anlagen zusammen und numerieren Sie am Besten alle Seiten durch. Klären Sie im Vorfeld schriftlich, was im Einzelnen Bestandteil des Vertrages sein soll und was nicht. Alles, was später vor Gericht mit zwei Anwälten geklärt werden muss, ist im Zweifel teurer als klare Vertragsbedingungen im Vorfeld!

4. Shit happens!

Der 2. Dekra Bericht stellt für 2008 im Durchschnitt 32 Mängel pro Neubau fest, mit einem Gesamtschaden in Höhe von 1,4 Milliarden EUR pro Jahr.

Klar ist: Wer nur unzureichend ausgebildete Handwerker zu Dumpingpreisen beschäftigt, muss sich später eben mit der Mangelbeseitigung herumschlagen. Aber: Auch gute Handwerker machen mal Fehler! Und: Auch gute Richter fällen schon Mal falsche Urteile!

Aber glücklicher weise auch schon Mal zum eignen Vorteil!

5. Ein früher Anwalt ist kostengünstiger als ein später Anwalt!

Sparsamkeit ist sicherlich eine Tugend! Und wer hätte als Bauherr oder als Handwerker nicht schon mal über Anwaltshonorare geklagt!?

Tatsache ist aber, wer einen Vertrag durchprüfen lässt oder frühzeitig den Rat eines Anwalts sucht, steht oft finanziell besser da, als wenn er erst abwartet, bis nichts mehr geht und der Anwalt nichts mehr mitgestalten, sondern nur noch juristisch bewerten kann! Wenn nur noch der Gang vor Gericht übrig bleibt, müssen notgedrugen Gerichts- und Anwaltskosten sowie Sachverständigengebüren getragen oder zumindest einkalkuliert werden, es sei denn, man möchte auf eigene Ansprüche verzichten. Eine Erst- oder Zwischenberatung ist da nicht nur vergleichsweise günstiger, sondern spart oft genug den zeit-, geld- und nervenaufreibenden Gang vor Gericht ein!

Sollte einer der beiden Vertragspartner bereits bei Vertragsschluss oder bei der Bauausführung/Mängelentstehung anwaltlichen Rat einholen, ist das im Zweifel derjenige Vertragspartner, der am Ende den finanziellen Vorteil vor dem anderen Vertragspartner hat!

In den meisten Fällen gilt die Faustformel: Je früher der Anwalt eingeschaltet wird, desto geringer sind die Gesamtanwaltskosten des Falles und desto geringer sind die finanziellen Einbußen des Falles insgesamt!

6. Vorsicht bei Schwarzarbeit!

Bauen ist teuer und die Aussicht, ein fünftel oder gar ein drittel der Kosten zu sparen, hat schon so manchen Bauherrn schwach werden lassen!

Das Problem ist aber, dass bei Baumängeln diese Handwerker dann oft keine Gewährleistung übernehmen. In vielen Fällen entscheiden später angerufene Gerichte, dass diese Verträge wegen Verstoßes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) nichtig sind.

Bei Nichtigkeit des Vertrages kann der gezahlte Werklohn weder ganz, noch zum Teil (Minderung), zurückgefordert werden.

Bei Baumängeln haben Sie in der Regel eine Gewährleistung von 5 Jahren ab der Abnahme und bei arglistiger Täuschung ab Kenntnis der Mängel. Ist der Vertrag wegen Verstoßes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) nichtig, entfällt die Gewährleistung vollständig.

In solchen Fällen würden Sie als Bauherr die Baumängel auf ihre eigenen Kosten beheben müssen. Ob eine Kostenersparnis von einem fünftel der Bausumme dieses Risiko wert ist, darf bezweifelt werden.